基本案情
原告劉某曉系被告劉某法、韋某娥的兒子，同屬田東縣小龍村巴龍屯14組村民，共同被告吳某菊系陸川縣溫泉鎮(zhèn)四良村高坡隊村民。 原告與被告劉某法、韋某娥以及第三人莫某玉（原告祖母）等5人屬于同一家庭戶，戶主為劉某法。1991年10月，該戶共分配得宅基地面積約402.11平方米，該宅基地在分配時記載為劉某法的父親劉承理。1992年12月28日劉某法辦理獲得集體土地建設用地使用證。2009年6月14日，為償還家庭債務，劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂一份《宅基地租賃協(xié)議書》，約定劉某法、韋某娥自愿把屬于自己所有的集體土地宅基地以十萬元永久性出租給吳某菊。簽訂協(xié)議后，吳某菊向劉某法、韋某娥支付了“租金”10萬元，并于2010年8月建設完成一幢兩開間二層樓房及圍墻后一直使用至今。 原告劉某曉認為，宅基地為家庭所有成員共有，三被告劉某法、韋某娥、吳某菊簽訂協(xié)議時未經(jīng)得其與祖母莫某玉的同意，且吳某菊非本集體經(jīng)濟組織成員，三被告私自買賣集體土地的行為違反了法律規(guī)定，損害了原告的合法權益，為此訴至法院要求確認合同無效，并要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物和退還宅基地。 案件焦點 劉某法、韋某娥與吳某菊于2009年6月14日簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》是否有效？ 裁判要旨 田東縣人民法院經(jīng)審理認為：被告劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》，從約定的權利與義務內(nèi)容，以及交易所指標的物分析，其民事法律關系本質(zhì)上是雙方關于劉忠法名下的宅基地使用權的買賣合同，并非雙方所稱租賃合同關系，吳某菊所支付的“租金”10萬元實為宅基地使用權的轉讓價款。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定第二條第三款、第九條、第六十二條第一款等相關規(guī)定，本案所指的宅基地禁止買賣，非經(jīng)法定程序，宅基地的使用權不得轉讓。且宅基地所有權屬于農(nóng)民集體，宅基地的使用權為該集體經(jīng)濟組織成員所專享，具有身份關聯(lián)屬性，用以保障農(nóng)民的生活、耕作、居住權益的實現(xiàn)，非集體經(jīng)濟組織的成員無權取得該集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權。吳某菊并非劉某法、韋某娥所在集體經(jīng)濟組織成員，據(jù)此認定該協(xié)議無效。 針對原告要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返還土地的訴請，法院認為，根據(jù)公平原則，應由簽訂《宅基地租賃協(xié)議書》雙方另行妥善處理好損失賠償問題后方才適合進行建筑物和土地返還問題的處理，故對劉某曉的該項訴請不予支持。 法官說法 宅基地買賣是我國法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。 本案三被告用“租賃合同”之名行買賣宅基地行為之實，不受法律保護。 劉某法、韋某娥與吳蘭菊簽訂的《宅基地租賃協(xié)議書》明確約定：劉某法將房屋永久租賃給吳某菊，全部租金付清后，不管過多少年，該房產(chǎn)的利益均與劉某法無關。從約定內(nèi)容可以看出，當事人之間的達成的真實合意是永久性轉移農(nóng)村宅基地使用權，而并非在租賃期限內(nèi)單純使用宅基地。且上述永久租賃合同約定明顯違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條關于租賃合同的規(guī)定，屬于買賣行為，應按照農(nóng)村房屋買賣規(guī)則認定所謂的租賃合同是否有效。故法院認為，本案名為土地租賃合同糾紛，實為宅基地使用權糾紛。案涉宅基地買賣的行為未征得當?shù)卮逦瘯耐猓参吹较嚓P部門辦理土地變更登記等手續(xù)，因此合同無效。 簽訂農(nóng)村房屋買賣合同或宅基地買賣合同均無效 現(xiàn)實生活中，與農(nóng)民簽訂宅基地房屋買賣合同或者非同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂宅基地房屋買賣合同，該行為違反了我國《土地管理法》的規(guī)定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，因此所簽訂的農(nóng)村宅基地買賣合同屬于無效合同。同樣，由于宅基地是集體經(jīng)濟組織為了保障居者有其屋而無償準予符合條件的村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權，土地的所有權依舊歸屬于集體所有，所以宅基地不能隨意賣出，買賣宅基地的合同，也因違反《土地管理法》、《農(nóng)村宅基地管理辦法》的相關規(guī)定而屬于無效合同。 宅基地權益損失具有不可逆性 根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。認定農(nóng)村宅基地買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在現(xiàn)實中出賣人相對處于弱勢地位，其要求返還宅基地的要求關涉到其生存權利，而本案中，劉某法出賣土地的行為未經(jīng)得劉某曉同意，擅自處分其份額，認定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利于社會的和諧穩(wěn)定。
