在以往的文章分享中，史律師給大家介紹了很多關于“以租代征”“土地流轉”的先關注意點，這兩個概念經常被一并提起，很多農村干部就是打著“土地流轉”的名號，在行“以租代征”之事實。今天北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地制度研究所聯席所長史西寧律師就帶大家來看看具體二者之前的區別在哪里吧。
以租代征和土地流轉有五大區別
下面，我們跟著史律師的腳步，結合《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(下稱《辦法》)為大家詳細盤點。
區別一：土地流轉不改變土地的性質。也就是說之前是農用地，流轉后依然是農用地。《辦法》第三條規定:“農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途。”
而“以租代征”的實質是假借土地流轉之名，改變農用地的性質進行土地開發，在農用地建設永久性建筑，對耕地造成很大的破壞。
區別二：土地流轉受讓方必須從事農業經營，要有能力搞好農業生產、管理好農用地。
《辦法》第九條規定:“農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。”“受讓方應當具有農業經營能力。”
而“以租代征”的用地方大多是一些房地產開發企業或工業制造企業，不具備農業生產經營能力。
區別三：土地流轉的主體是承包方，有權決定是否流轉以及如何流轉承包地，土地流轉是完全自愿進行的。
《辦法》第六條規定:“承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。”第八條規定:“沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。”
而“以租代征”的主體是基層政府或村委會，經常伴隨有欺騙、強迫甚至暴力。
區別四：土地流轉的收益歸承包方所有，這一點不能有任何的回旋余地，不可有任何的馬虎。《辦法》第七條規定:“農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。”
而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委會以各種名義截留，有的甚至是已經把土地征了出去，但仍是支付著失地農民少量的年租金。
區別五：土地流轉是國家積極鼓勵的，專門出臺《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，印發《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，以各種形式鼓勵農民自愿、互利地進行土地流轉。
而“以租代征”是國家明令禁止的行為，《土地管理法》規定:“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》明確提出，禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有的農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。
史律師提醒：
拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。
