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農村土地問題實際是三大土地問題：第一是承包經營土地問題；第二是農村建設用地問題；第三是宅基地問題。物權法在這三個集體土62616964757a686964616fe78988e69d8331333332643332地的改革或者流通的問題上采取了謹慎的態度，既保持現行土地法規定的現狀，但又留有了余地，為將來一些地方進行試點和改革留下了充分的空間。
那么對這三種土地的權利應該怎么看呢？
第一，對于承包土地上的土地承包經營權，物權法雖然沒有明確規定可以用于入股出資，但是在物權法對土地承包經營權的界定中包含了一個“等”字，可以理解為并不禁止。而且農村土地承包經營法中也沒有禁止入股，但有一條限制，就是用途不能改變。所以從這一點上說，重慶方面的規定并不算是創新，創新之處在于擴大了對“農業經營”的理解。我認為這樣理解完全正確。過去理解農業經營就是農業用地，就是種地，當然也包括用于畜牧業和林業等，現在重慶將它擴展到了可以辦農民專業合作社，農民專業合作社法去年已經通過了，專業合作社可以進行農產品加工合作，甚至也可以搞信用合作社、消費合作社，只要是服務于農業，應該對農業用地的農業目的作更廣泛的解釋。但是，現在的問題是，如果擴大到拿土地承包經營權入股搞企業、搞商業，甚至開發商品房可不可以呢？我看完全可以在重慶小范圍內搞搞試點。
當然，對于擴大農業用地的解釋，仍然應該有底線，因為終究還有保護耕地的限制，現在不是在提要死守18億畝耕地這條紅線嗎？太放開了，底線就難說了，這一點要注意。
第二，在農村集體土地上能不能搞建設，這也是一個爭論比較大的問題。重慶這次倒沒有涉及這方面的問題。我覺得在條件成熟的地方完全可以試試。按照現行土地管理法，這些土地只能用于村里自己的鄉鎮企業、公益設施、學校和養老院。現在的問題是，對于農村的建設用地，其用途能不能再擴大？能不能不僅限于自己的鄉鎮企業和村內設施？為什么不能把這部分地用來投資？為什么不能跟人家合資搞一個先進的技術企業？我覺得在這點上可以也應該逐步放開。
最近，爭議最大的就是農村集體土地能不能蓋商品房賣的問題，也就是“小產權”、“鄉產權”問題。現在有一種呼聲，要求“鄉產權”、“小產權”的房子能夠按照正常產權辦理，這個弄不好很危險。可是要不允許的話，實際上利用農村集體土地蓋商品房已經大量存在。農民完全有理由問：我們自己的集體土地所有權，為什么不能用來蓋房子？老百姓可以說，我是低收入者，我買不起每天上漲的商品房，我只能買個“小產權”、“鄉產權”房住，若這也不讓住，是不是太說不過去了？所以，現在看起來城市人買“鄉產權”、“小產權”房的居住權并不能一個“禁”字了之，我們必須承認其中的合理性。現在的底線是在二級市場這類的房子產權不能轉讓，可老百姓說了，我買房子就圖有個地方住，你不讓我賣就可以，但我死了以后能不能繼承呢？按現行法律規定，不動產登記部門不可能給這樣的房子辦理變更，怎么辦？
小產權房問題其實涉及到一個更大的問題：農村土地增值以后利益歸誰的問題。這不光需要法學家的智慧，也需要經濟學家的智慧。在物權法的討論過程中就有兩種意見：一種意見認為，農村土地之所以升值那么快，就是因為城市建設發展，國家經濟發展，好比地鐵修到你那兒了，高速公路修到那兒了，水電修到那兒了，上下水道修到那兒了，集體土地的價格也就上來了，要不然這個地能值多少錢呢？這些土地的增值完全是靠城市投資形成的，按經濟學上的原理，土地增值是投資使然，級差地租應歸投資者享有，因為不是土地本身質量的好壞引起的增值，而是因為投資引起的土地價格上漲，所以增值部分應該歸投資者。當然也有人主張，這樣不行，集體土地增值收益為什么農民就不能獲得呢？所以我覺得這個問題最終還在于如何分配其中的利益。我覺得對于增值部分，有一部分利益肯定要歸農村集體土地所有人，一部分可以采取土地收益稅的辦法解決，我覺得這樣可能更好。在這個問題上，我看也完全可以讓重慶搞試點，在允許在農村集體土地上蓋商品房的同時，征收特別的土地增值稅，看看通過土地增值稅的辦法能不能解決，可以試試。
第三塊是農村宅基地。對于宅基地如何利用，恐怕爭論得更厲害。在這個問題上，我們法律上的規定就有矛盾的地方。比如物權法規定房子可以抵押，但同樣在另一條又規定宅基地不得抵押，如果是宅基地上的房子拿去抵押了，那必然涉及到宅基地，但是農村宅基地按規定是不允許動的。這個問題從法律上講，本身就是矛盾的，房子流轉必然連著宅基地，但你又不允許動宅基地，后來變成了更具體的禁止性規定，比如城里人不得到農村買房子，引來一大堆意見。為什么農民自己的房子就不讓賣？不允許農民對自己的房屋有任何的處分權，如不能轉讓或者抵押，這過分限制了農民的權利，他最大的財產就是這個東西了。這個問題怎么辦呢，我也希望重慶拿出一個試點的辦法來。
廣東最近提出一個辦法，就是宅基地上的房子可以轉讓，連帶宅基地上的土地使用權也可轉讓，惟一的重要條件就是轉讓后不能再申請任何宅基地。如果真這樣，這條就必須把牢。至于城市的人到農村買荒山、荒地和灘涂就更可以鼓勵了。首先它們不是耕地和基本農田，既可以轉讓，又可以出資，在荒山、荒地搞個別墅或者游樂場所有何不可？所以我認為在這些問題上應該進行改革，也給農民更多的自主權，給他們更多收益權，這樣才可以使農村富裕起來。但是又不能影響幾個大原則，土地用途的變更，土地量的控制等等，這些東西都要掌握好。
最后我要說，任何改革都會面臨一個兩難命題：一方面要依法治國，另一方面要不斷改革，而改革就肯定要對現有的制度和法律有所突破。怎么辦？我認為，把握住兩點最為根本：一是依法治國是前提，現行的法律，不能隨便變動和突破，如果大家都以改革為名各行其是是不行的；二是改革必須有真正意義上的法律授權，否則不能輕易都談突破，大家都突破還了得，法律就沒有權威性了。