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專家解答：

“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。現實中的小產權房有兩種情況，一種是違法占地，另一種是違法建設。其中，有很大比例是農民在宅基地上建房然后出售。

而城中村改造房，俗稱城改房則是城市建設規劃過程中的重要組成部分。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得。其與小產權房的最大區別則是，城中村的土地，除了農村集體經濟組織及村民生產、生活使用外，有一部分被進行房地產開發，開發出的房屋可進入市場銷售。


1.開發主體要合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民及農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。由村民個人或現有集體經濟組織開發建設的房屋不能向社會銷售。

2.取得國有土地使用證。

3.符合城市規劃。這是購房者順利取得房屋所有權證書的重要保證之一。

4.取得建筑工程施工許可證。

5.取得商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經市國土房管局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。