和記黃埔重上閑置黑名單 被指龜速開發圖暴利
發表于：2010-08-20 15:43
繼年初上榜上海330宗土地閑置名單之后，此次國土部發布的全國1457宗閑置土地“黑名單”之中，李嘉誠旗下的長和系再度名列閑置土地“黑名單”。
對于經營之神連續名列閑置土地“黑名單”，中國房產信息集團分析師薛建雄對此并不感到奇怪，他對時代周報記者表示，和黃在香港是快進快出的開發模式，但是在內地向來都不是快進快出—內地是一個快速成長的市場，意味著土地有一個很高的升值效益，其中開發進程緩慢，有閑置土地的嫌疑，算是一種變相囤地的方式。
閑置紛擾
盡管李嘉誠旗下的長和系連續兩次名列閑置名單，但這并不能說明長和系土地閑置的全部情況。實際上，自1992年進軍內地房地產市場以來，長和系閑置土地的戲碼早已是屢見不鮮。
和記黃埔在北京的首個項目逸翠園名列其中。逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。但根據和記黃埔2006年至2009年的年報，逸翠園項目預計完工時間一直在調整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動。如果按照合同約定的竣工時間，逸翠園項目實則已經捂地近四年。和記黃埔位于淇澳島的柏濤灣項目同樣位列“黑名單”，該項目合同簽訂時間為2005年9月26日，5年之間，唯見其圍欄圈地，卻絲毫沒有動工的跡象。
然而，上述兩宗名列閑置“黑名單”的土地似乎只是和記黃埔閑置土地的冰山一角。
時代周報記者查閱長和系1996年至2009年年報，發現其涉嫌閑置的土地并不在少數。與珠海淇澳島項目一樣，增城住宅項目同樣已閑置五年之久。
2005年9月21日，長和系與增城國土局簽訂了國有土地使用權轉讓合同，將增城市荔城街三聯村和逕嚇村四宗地塊納入囊中，合計占地面積為203萬平方米，總地價款近3.2億元，平均地面價僅為157元/平方米。
據接近和記黃埔的業內人士對時代周報記者透露，和記黃埔此前在增城拿地并未通過招拍掛，而是通過市政工程與政府進行交換，其中并沒有經過土地補償。2004年，增城市政府得悉李嘉誠準備在荔城街購地數千畝后積極奔走。按照規定，征收如此大規模的土地須報國務院審批，為此，增城市政府選擇捷徑，通過“回收閑置土地”向長和系供地，卻不料掉進億元土地詐騙案的漩渦—開發商梁培堃偽造土地使用證，虛征農民用地。2006年，正當和記黃埔準備動工之際，審計署卻對土地進行查處，項目擱淺至今。
“任何一個區域的開發，誰都愿意放到最后才開發。像李嘉誠這種開發商，政府當然愿意拉他第一個去拿地。所以往往是第一個拿地，最后一個開發，”薛建雄接受時代周報采訪時表示，“第一個開發就需要將區域環境做起來，之前是無人消費、沒有配套，等到消費和配套建立起來之后，價格就已經被開發商做得很高，而且最后一個開發的話可以集眾家之所長，任意地超過前面的所有項目。”
如今的增城，與李嘉誠進入的時期不同，已是開發商林立之地。盡管長和系取得的2006年的土地使用權事實上始終有效，但四宗地塊卻一直閑置至今。“除了幾年前，他們來過我們村測量勘察土地外，之后就再也沒有動靜了。”三聯村村長吳建新對時代周報記者表示。
長和系的土地閑置并非都因外界不可控因素，也有主動閑置的例子。和記黃埔旗下的東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司開發的海逸豪庭項目，占地3600萬平方米，但自上世紀90年代開發至2007年，落成面積還不到1%。根據和記黃埔2006年年報，該項目計劃完工時間為2017年，又于2007年年報改至2014年。
和記黃埔參與開發的中航廣場
慢速開發
“閑置土地，是土地招拍掛之后，具備開發條件而沒有按照合同及時開發的土地，因而應當作為政府管制范圍內的土地。”住建部政策研究中心副主任王玨林接受時代周報記者采訪時表示。他認為，一方面城市住宅供求關系非常緊張，求大于供，需要房屋盡快上市來緩解這個矛盾；另一方面，每年都有一定的土地計劃，如果這些土地沒有及時上市，會使供求矛盾更趨緊張。因此，根據我國目前實際情況規定，一般超過兩年不開工就收回。
不過實際運作中，閑置土地收回的案例并不多見。在上述長和系項目之中，僅在2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項目閑置土地最多，時間達到95個月”為由，對東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司開出高達7915萬元的土地閑置費罰單。
海逸豪庭項目被征收土地閑置費或因該項目開發得實在太慢的緣故，這令政府看不過眼。但是，近8000萬元的罰單不改長和系其他項目一貫緩慢的開發進程。
在最近結束“計劃中”狀態的廣州市中新鎮金坑村項目，于2006年2月由長和系通過收購廣州方興房地產發展公司股權時共同拿下。據和記黃埔2007年和2008年年報披露，該項目整整兩年中一直是“計劃中”狀態，預計完工時間分別為2010年和2013年。
時代周報記者8月15日走訪工地現場時，該項目仍處于“挖土”階段，只有稀稀拉拉的工程作業聲在回蕩。該工程承包公司廣州房實負責人對時代周報記者表示，去年7月工程隊就來到工地，預計3-5年才能完成基礎工程，“目前已經挖了30-50萬平方米泥土。”據業內人士透露，這樣的基礎工程進度是無法按時完工的。
李嘉誠在廣州最早的項目黃沙地塊，更是見證了廣州地產起伏的十六載。該項目于1994年廣州地鐵一號線規劃時由和記黃埔圈下，可建面積24.18萬平方米。2002年，和記黃埔首次公開表示，“黃沙項目已進入最后的動工準備階段，黃沙高層項目住宅部分預計2003年下半年正式發售，2004年中交樓，商場部分2003年底開始招租。”可是，直到2005年11月，在近11年“曬地”后，黃沙地塊逸翠灣項目才開始動工。其間風波不斷，據了解，當時來自香港的工程設計人員因對黃沙地鐵站上蓋的項目地基結構不熟悉，又涉及地鐵接駁，因而在基礎施工時多番修改，進而拖延整體施工時間。
“合法”閑置
“房地產開發是一個非常復雜的流程，開發是很難控制的。這同樣給了開發商扯皮的空間，開發商如果無法交齊材料或者材料遺漏，也是一直拖著，開發商也可以在合法范圍內進行閑置。”薛建雄如是說。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊旭紅則對時代周報記者表示，“合同中，開工竣工均有約定。項目開工，但時斷時續，這樣就可能無法完成竣工約定，這是違約的，同樣也存在閑置的問題，從拿地到計劃完工時間超過十年，這肯定存在著閑置的嫌疑。”
根據和記黃埔2010年中期報告，逸翠灣及西城都薈第1及3期屬于2010年預期完成項目，比較2008年1.5萬元/平方米的均價，其均價如今已是2.6萬元/平方米。
薛建雄表示，“李嘉誠本身也有內部的結構問題，隨著市場的波動，工程也出現很大的波動，然后進行調整。李嘉誠是經營之神，所以把市場價值都算上了，算在最差的行情去拿地、最好的行情去賣房，所以中間的工程會隨著行情的波動而有所調整。”
不可否認的是，通過大規模圈地和分期開發從而獲取土地溢價的手法，實則助力土地閑置。
“項目大，且分期開發，主要是因為李嘉誠有這個資金實力。一期一期開發，而且開發周期比較長，則可以起到變相囤地的作用。因此，國家后來規定土地出讓控制在20萬平方米以內。”薛建雄對時代周報記者表示，李嘉誠目前的項目多是分期開發的大項目。
截至截稿時間，和記黃埔并未對時代周報就多個項目頻繁改動完工計劃的質疑進行回復。
“關鍵在于政府要看好每一塊地，按照規定時間推動開發，如果是政府原因就創造條件，比如政府支持手續辦理或者提出要求促進開發；如果是企業原因就加強管理，提出警告以及罰款。”王玨林建議。
